香港租樓看似簡單的過程，實際上涉及很多事項程序及陷阱，包括由預約地產代理或業主、睇樓流程、簽訂租約、租金釐訂、打釐印、支付按金以及承擔家電維修責任等等。因此，本文會為即將成為租客的您，列出所有需注意的事項及程序，以免您不自覺地掉入陷阱中。本文尤其適合初初需要獨立生活的人或者剛剛到香港生活的朋友。香港租樓現時亦會有特別的扣稅安排，此部分有機會會再發文詳述。
文章目錄
尋找合適樓盤
一般在街上會看見很多形形式式的地產店舖，但他們並非無償協助租客尋找適合的居所，一般地產代理會收取租客及業主的半個月租金作為佣金收入(即合共一個月租金)，另外亦要睇樓的客人簽署睇樓紙的文件，確保客人不會在指定期限內(一般是3個月)與其他地產代理或直接與業主達成交易，若違反有關協議，客人則需向地產代理賠償佣金損失。所以現時有部分租客在睇樓時會帶同男女朋友一起睇樓，簽文件的是男朋友，在睇樓期間取得業主的聯絡方式後就以女朋友的個人身份去簽訂租約，節省佣金開支。
地產代理向租客所收取的額外半個月租金對一般剛出社會工作的年青人是很大的負擔，所以市面上亦有不少是業主自行在房屋租賃平台放租的單位，以節省雙方佣金。這些平台包括有28hse.com，www.591.com.hk及Facebook上的大大少少房屋租賃的群組。
香港租樓前的安排
物色好心儀的單位後，就相約業主或地產代理到單位現場視察。
在視察前及視察期間，最重要的是要先調查該單位的情況，包括對面或同層是否有凶宅等。此外，可以參考坊間製作的凶宅網：https://www.property.hk/unlucky.php 來了解該區域的情況，但需要注意的是，凶宅網的資料僅供參考，且未必準確，因為法律並沒有對凶宅有明確的定義。如果想要確認該單位的情況，最穩妥的方法是向地產代理、鄰居或保安員查詢。如果對方同意，也可以在租約中列明「該單位未曾發現屍體或發生命案」。
此外，新租客還可以通過政府的網上查冊系統：https://www1.iris.gov.hk/eservices/searchlandregister/search.jsp 來了解該單位是否存在違規建築，以及是否被分租。如果該單位是分租單位，新租客應向地產代理或業主查詢原有租約是否列明禁止分租，因為違規分租可能會導致租客被趕走而沒有任何賠償。因此，在租樓前，了解該單位的情況非常重要，可避免未來產生麻煩和損失。
通過上述的查冊，也可以了解該單位是否存在未完成的按揭。根據相關規定，如果業主在向銀行申請按揭時聲明該單位是自住的，但之後卻將其出租，就必須向銀行申報。如果銀行發現業主未經申報就擅自將單位出租，則有權要求業主補回相差的按揭成數金額。如果業主斷供，銀行也有權收回該單位並趕走租客，而不賠償給租客。然而，市場上有九成的未完按揭契而出租的單位都沒有向銀行申報，因此租客需要自行衡量風險。
最重要的檢查及視察的項目需要包括：
物業環境周邊的設施、環境及配套
新租客需要留意單位附近是否有洗衣店、街市及超級市場等設施配套，方便每日可以清洗衣服、購買日用品及新鮮食材。
新租客亦需要留意交通配套及康樂設施，較為偏離市中心的單位及交通配套較差的單位，租金一般較為便宜。而市中心及交通較發達的區域則租金較高昂，不少新式的屋苑會提供穿梭巴士接載住戶出入屋苑。所以建議新租客在決定入住前，先計算來往公司地點的時間與及收費，做好萬二分的準備。
康樂設施方面，新的屋苑住宅一般附設有會所，包含很多運動設施，例如：網球場、游泳池、籃球場、壁球室、桑拿浴室及桌球室等設施供住客使用。當然，居於較舊的屋苑是沒有附設會所，亦可以留意有沒有政府提供的體育中心方便滿足日常的運動需要。周邊人口亦是需要考量的因素，不少如深水埗區的屋苑有比較多露宿者及社區問題，居住在有關區域的租客亦而需要提高警覺。
物業內的結構及附近的鄰居
另外，亦要多留意單位的鄰居是否正常，時常在TVB節目東張西望會發現很多垃圾堆積如山的垃圾屋及單位天花漏水的報導，新租客必須留意周邊的鄰居以及上下層的鄰居，睇樓時盡可能多留在單位內，查看是否有不尋常的事情發生，包括天花漏水、噪音、異味、怪鄰居、有沒有蟲蟻出沒及垃圾屋等。其中天花漏水必須盡可能看清楚，包括外牆及假天花，建議仔細視察檢查，畢竟日後會長期居於單位內。
以下的片段就是東張西望節目的日常報導。
相信無租客會想居於垃圾屋旁吧？
業主提供的設施及租約規定
雖然有部份業主會在租約期內向租客提供傢俱及電器等設施，而家電維修常常是業主與租客之間的爭議點。為了避免不必要的糾紛，最好的做法是在租約中明確家電和傢俱的維修責任，例如冷氣機、雪櫃、排水喉管、門鎖、窗、煮食爐頭、梳化、書桌及餐桌甚至單位結構問題等。如果租客遇到壞掉的家電或傢俬，並希望自行更換，則應先徵求業主同意。在更換前，也應詢問業主是否允許扔掉壞掉的家電，或在退租時是否可以搬走自己所負責的家電。口頭協議也具有法律效力，但最好還是在租約中明確規定，以確保雙方權益得到保障。如果可以的話，亦建議可以對有關的傢俱及電器及室內牆身等拍攝清晰的照片夾附在租約內。
另外，在一些屋苑中，特別是公屋屋苑，可能不允許住戶飼養寵物，因此租客在飼養寵物前，應先徵求業主同意，同時查看租約是否禁止飼養寵物的條款。如果私自飼養寵物，一旦被鄰居或管理處投訴，或業主得知後，業主有權審視租客是否違反租約，最終只會對無辜的寵物造成苦難。因此，租客在飼養寵物前需三思而後行，確保自己能夠遵守相關規定，避免產生不必要的糾紛和麻煩。
租金的磋商及免租期的協定
當新租客看中心儀的單位後，就可以與業主就租金進行磋商。業主有權在簽約前要求新租客提供工作證明、入息證明、稅單及財力證明等文件，但租客也有權拒絕提供這些文件，當然就會影響業主出租的意欲。如果租客能夠證明自己的收入穩定，例如是公務員，並且沒有不良財務紀錄，這就更大可能可以獲得租金減幅的理據。不過在市場的單位較為緊拙的時候，業主的態度通常會比較強硬，有時，有部份租客會願意繳付一年租金或一次開出12張租金支票方式來吸引業主出租單位。
另外，亦可向業主詢問是否可以提供免租期，方便新傢俱及電器的遷入安排。雖然法例沒有硬性規定免租期的長度，一般而言，住宅免租期為7至14日，讓租客在免租期內遷入租盤。但是，業主有權選擇不提供免租期。如果雙方在免租期的議題上無法達成一致，租客可以考慮尋找其他租盤。總之，在磋商過程中，租客應該了解自己的權利和義務，同時也要尊重業主的權利。如果雙方能夠在合理的範圍內達成協議，就可以為後續的租賃關係奠定良好的基礎。
租約的簽訂
當所有條件都談妥後，業主和租客就可以簽署租約。一般來說，會先簽署臨時租約，然後在指定的日期內簽署正式租約。不過，有些業主可能會嫌麻煩，直接簽署正式租約。需要注意的是，如果直接簽署正式租約，則沒有冷靜期。無論是臨時租約或是正式租約均有法律效力，故在簽署時必須謹慎考慮清楚。
臨時租約一般會訂明在若干天內必須簽署正式租約，否則視為違約方，對方可以沒收訂金。因為地產代理已經提供了服務，所以臨時租約通常會列明，違約方也需要負責支付所有代理佣金。至於訂金的金額，法例沒有硬性規定，但一般為一個月的租金金額。若自行與業主擬定的租約同樣有法律效力，但不用支付任何佣金。
法例沒有正式租約的範本，因此租客和業主需要自行協定租約內容。香港大學法律及資訊科技研究中心提供可下載的住宅租約範本可以作為參考：https://www.clic.org.hk/zh/topics/DIY_Residential_Tenancy_Agreement/Template_tenancy_agreement，28hse提供可下載的租約範本：https://www.28hse.com/mortgage/useful-form 但仍需要根據實際情況進行修改和調整。
簽署租約時，雙方應仔細閱讀並明確理解條款和細節。如果有任何不確定的地方，應該及時諮詢地產代理或律師。此外，租客還應該注意保留所有相關文件和收據，以便未來需要時作為證據。總之，在簽署租約前，租客應該了解自己的權利和義務，確保合約的條款符合自己的需求和要求。如果有任何疑問或不確定的地方，應該及時諮詢專業人士，以確保租賃關係的順利進行。
按金的繳付
簽署臨時租約後，通常會簽署正式租約。目前一般的正式租約都是兩年期，期間內租金不能更改。在第一年，一般是「死約」，這意味著如果任何一方想提前終止租約，就需要向對方支付剩餘月份的租金。在第二年，一般是「生約」，這意味著雖然租金仍然不能更改，但任何一方在提前若干時間通知（一般為一個月，視乎合約條文）後可以終止租約，而不需要向對方支付租金賠償。
簽署正式租約時，業主通常會要求租客支付按金和上期租金。雖然法例沒有硬性規定金額，但通常的金額是「兩個月租金作為按金，以及預先支付首個月租金」，即合共三個月的租金金額。
在支付按金和上期租金之前，租客應該詳細了解合約條款，確保合約條款符合自己的需求和要求。如果有任何不確定的地方，應該及時諮詢地產代理或律師。
另外，租客還應該注意保留所有相關文件和收據，以便未來需要時作為證據。在租賃關係期間，租客應該遵守合約條款，維護租賃物業的正常使用和維護，並按時支付租金和其他費用。如果租客有任何需要更改或協商的情況，應該及時與業主進行溝通和協商，確保雙方達成共識。在租賃關係結束時，租客應該負責將租賃物業歸還給業主，並確保物業的狀態符合租約條款的要求。
租客應該仔細閱讀租約的所有條款，確保自己的權益得到保障。這些條款包括租約所列明的雙方資料、單位資料、租住期限、租金、按金退還機制、單位包括的家電與傢俬、家電維修責任，以及能否飼養寵物等。此外，租客還應該注意租約中有關差餉、地租、管理費等費用的細節，以確保自己清楚明白所需支付的費用。大多數住宅租盤都是以「全包」形式放租，即包括差餉、地租、管理費，但水電煤等費用通常不包括在內，因此相關細節也應該清楚列明在正式租約之中。
如果租客在租賃期間有任何需要更改或協商的情況，應該及時與業主進行溝通和協商，確保雙方達成共識。在租賃關係結束時，租客應該負責將租賃物業歸還給業主，並確保物業的狀態符合租約條款的要求。
繳付印花稅 (打釐印)
簽訂正式租約後，租約一式兩份由業主和租客各自保管，以作為紀錄和證明。根據香港法例，租約需要於簽署後30日內到稅務局繳交印花稅，稅率由租約長度而定，一般為租金總額的0.25%至1%不等。超過30日內仍未繳付印花稅，稅務局會額外徵收罰款。計算印花稅(物業) – 租約的試算表：https://www.ird.gov.hk/chi/ese/sd_comp/csdta.htm
印花稅一般由業主和租客共同分擔，各自負擔一半。業主在簽署租約後一個月內需填妥「CR109」表格：https://www.rvd.gov.hk/doc/tc/forms/cr109c.pdf，並向差餉物業估價署申報租賃資料，以便稅務局進行監察和稅務徵收。
繳交印花稅和填妥CR109表格是法律要求，也是租賃關係的重要步驟。如果業主或租客未能遵守這些要求，可能會面臨罰款或其他法律後果。因此，業主和租客都應該確保在規定的時間內完成這些程序。
若租約沒有經過繳交印花稅，即俗稱的「打釐印」，這份租約將無法被香港法庭作為呈堂證供，因此在日後雙方有任何爭拗時，將無法得到法律保障。因此，業主和租客應該確保在簽署正式租約後的三十日內，繳交印花稅，以確保租約的合法性和有效性。
同時，租客在租約簽署後也需要確保業主已填妥「CR109」表格予差餉物業估價署，以便差餉物業估價署能夠向雙方提供租賃證明。當差餉物業估價署收到「CR109」表格後，會將一份副本交給業主和一份副本交給租客，從而確保雙方都受到《租務條例》的保障。如果業主未能填妥「CR109」表格，則業主或主租客將無權採取法律行動，以追收有關租賃協議下的租金。因此，租客應該確保業主已填妥「CR109」表格，以確保自己的權益得到保障。
支付地產代理佣金 (如適用)
若是透過地產代理簽訂租約，租客就必須支付代理的指明佣金。